Para las personas que han accedido a un crédito UVA existe una cláusula por la cual el banco debe ofrecer una extensión de plazo de pago si la diferencia entre el préstamo hipotecario, prendario o personal ajustado por IPC y salarios es del 10% o superior. De cara a la creciente inflación y a la caída del salario esta opción comenzó a ser una posibilidad concreta.
"Las entidades deberán dar al cliente la opción de extender el número de cuotas originalmente previstas cuando el importe de la cuota a pagar supere en 10% el valor de la cuota que resultaría de haber aplicado a ese préstamo un ajuste de capital por el Coeficiente de Variación de Salarios ("CVS") desde su desembolso. En esa circunstancia, que deberá ser notificada al cliente -por medios electrónicos cuando sea posible- y ante su solicitud expresa de ejercer tal opción, la entidad financiera deberá extender en hasta 25% el plazo originalmente previsto para el préstamo", dice la Comunicación "A" 5945 del Banco Central, del 8 de abril de 2016. Ese día, la entidad creó las Unidades de Vivienda (UVI), que después se llamaron Unidades de Valor Adquisitivo (UVA).
En los últimos meses, esta diferencia porcentual se volvió palpable. Tomando en cuenta los dos indicadores oficiales, Índice de Precios al Consumidor (IPC) y el Índice de Salarios (ISAL) podemos calcular una pérdida del poder adquisitivo del 6,6 por ciento (en junio, el ISAL mostró una variación anual del 22,9 por ciento. Ese mes, el Indec reportó la inflación más alta en 25 meses: 3,7% mensual y 29,5% anual).
El economista Federico Furiase, director de la consultora Eco Go, habló con Clarín y estimó "una inflación en torno al 45" para fin de año y sobre los salarios dijo: "Si hay alguna reapertura paritaria, en la zona de entre 28 y 30 por ciento". Claramente, no alcanza y todas las personas que tienen que pagar un crédito sienten la preocupación de no poder llegar con el dinero.
En esta línea, Federico González Rouco, economista autor del libro Vivienda: El Relato. Plan Procrear, antes y después y asesor de Jefatura de Gabinete, afirmó: "No hay que comparar la inflación anual con la variación de los salarios; la cláusula de repautación (del plazo) es distinta para cada persona".
Desde el momento en el que un cliente saca un crédito hipotecario, prendario o personal UVA en el banco, la entidad debe tener en cuenta: la actualización por inflación y la indexación por el índice de variación salarial. "Si entre las dos cuotas hay una diferencia del 10 por ciento, el solicitante tiene la posibilidad de exigir la ampliación de los plazos, por un máximo del 25 por ciento del lapso original", explica González Rouco.
Este 25 por ciento extra no es obligatorio, puede tomarse o no. Y puede tomarse menos. Por ejemplo, si el crédito es por 20 años, el solicitante podrá extenderse entre uno y cinco años más en el repago.
¿Qué hay que saber para pedir la "cláusula gatillo"?
Es clave tener en cuenta el momento del inicio del crédito. Si se pidió en julio de 2016, cuando empezaron a otorgarse estos préstamos, goza de mejores condiciones que quien entró en marzo de este año, cuando la inflación ya empezó a crecer y a separarse de los salarios.
A mediados de 2016, los salarios se empezaron a recuperar y la inflación a bajar. En 2017, el índice de salarios creció por encima de la inflación. La relación cuota- ingreso, en este caso se mantiene en torno al 25 por ciento o hasta mejoró en algunos puntos.
Para que se active la cláusula que permite renegociar, los salarios deberían caer, perder todo lo que habían recuperado y bajar otros diez puntos en términos reales.
El peor escenario está para la persona que tomó un préstamo en 2018, porque sufriría de lleno la pérdida de poder adquisitivo del salario. Si entre enero y diciembre la inflación trepa 45 por ciento y los salarios, entre 28 y 30, se materializarían las condiciones para que los bancos estén obligados a ofrecer extender los plazos de repago del préstamo.
En lo que va del año, el Banco Nación otorgó casi 38.000 hipotecarios UVA y todo el sistema financiero entregó más de 50.000 préstamos indexados para financiar la compra de viviendas, según datos oficiales.
"Una caída del salario real de cuatro puntos aumenta la relación cuota ingreso en un punto. Si era del 25 por ciento al inicio del préstamo, pasa al 26 por ciento", explicó González Rouco.
El especialista aseguró que la subida del dólar y el aumento de la inflación no ponen en riesgo el sistema, en términos estructurales, más allá de que se hayan frenado las escrituraciones. Primero, porque los índices de mora siguen siendo históricamente bajos; y, segundo, porque en el caso de los hipotecarios, quien accedió a la vivienda adquirió un bien que cotiza en dólares y sigue pagando un crédito en pesos indexados.
"Si hoy alguien quisiera vender la casa, podría repagar su deuda y también aumentar su patrimonio, entendiendo que este es el pago inicial que hizo, con sus ahorros propios. Dicho de otra forma, con lo que le queda recuperaría más de lo que se pagó”, explicó el economista.
