En Argentina, y en la mayoría de las provincias, hasta hace poco tiempo no existía reglamentación vigente respecto de la selección de localizaciones para la construcción de nuevas viviendas sociales. Recién en el año 2016 fue desarrollada por la Secretaría de Vivienda y Hábitat de la Nación una herramienta para evaluación rápida de terrenos denominada “Planilla para la evaluación de la aptitud urbanística” (PPEAU), que en el año 2017 empezó a utilizarse en el ámbito del Instituto de Provincial de Desarrollo Urbano y Vivienda (IPDUV) del Chaco.
Si bien dicha planilla representó un gran aporte en la tarea del IPDUV Chaco, se reconocía que quedaba pendiente mejorar los procesos de evaluación física, dominial y de localización, en términos de la necesidad de contar con información previa a la visita de campo, que posibiliten una pre-evaluación de la localización, evitando tareas repetitivas y salidas a campo en muchos casos innecesarias.
En ese aspecto, la arquitecta Gabriela Ebel, investigadora de la Facultad de Arquitectura y Urbanismo de la UNNE y además personal del IPDUV-Chaco, en vista de su tarea profesional en el organismo estatal consideró factible avanzar en el diseño de herramientas que, apoyadas en las Tecnologías de Información Geográfica (TIG), contribuyan a optimizar la aplicación de la mencionada planilla de aptitud urbanística y de la evaluación general de los sitios que podrían destinarse a viviendas sociales. Por ello, en el marco de su Trabajo de Integración Final de la Especialización en Tecnologías de la Información Geográfica (Facultad de Humanidades de la UNNE), la arquitecta Ebel avanzó en el desarrollo de una metodología para determinar la localización óptima de viviendas sociales mediante Evaluación Multicriterio (EMC), que fue aplicado a la ciudad de Fontana (Provincia del Chaco) pero que puede replicarse en otros territorios.
Para la realización del trabajo se utilizaron técnicas de integración entre herramientas de Sistema de Información Geográfica (SIG) y Evaluación Multicriterio (EMC), y para el análisis se incluyeron criterios limitantes y factores, de acuerdo a las pautas trazadas por la Secretaría de Vivienda y Hábitat de la Nación. Se identificaron los aspectos favorables y desfavorables de la utilización de la planilla nacional por parte del IPDUV, por lo que se propuso una herramienta que maximice los aspectos positivos descritos.
En el marco del trabajo fue preciso contar con la información generada por diversas áreas del Estado, materializadas en mapas, y se tuvo que digitalizar la capa correspondiente al código urbano de Fontana, que fue la localidad utilizada para el ajuste de la metodología de determinación. Se obtuvieron un total de 18 mapas raster (mapas divididos en celdas), que sufrieron diferentes procesos y operaciones, originando nuevos rasters para lograr la Evaluación Multicriterio (EMC) realizada posteriormente. Con el mapa resultante de la EMC, se obtuvo el mapa de localizaciones óptimas de viviendas sociales en la ciudad de Fontana, Provincia del Chaco, y posteriormente se realizó un proceso de selección por localización sobre la capa del catastro de la ciudad de Fontana. Fueron seleccionadas las 7.245 parcelas que reúnen las condiciones óptimas para la localización de viviendas sociales, considerando el listado de criterios restricciones y factores definidos previamente.
Al aplicarse a la ciudad de Fontana se pudo determinar que el total elegible representa el 64% de las parcelas del ejido de la ciudad, pero en términos de superficie estas parcelas representan solamente el 33% de total. Asimismo, mediante la superposición de la imagen satelital, se observó que gran parte de las parcelas elegibles se encontraban ocupadas. “Los datos dieron cuenta de la baja capacidad de acogida de nuevas viviendas sociales si se consideran las características exigibles por la planilla nacional” explicó la especialista, quien además es docente-investigadora en la Facultad de Arquitectura y Urbanismo de la UNNE.
Al respecto, consideró que ello determina en gran medida uno de los aspectos negativos de la utilización de la planilla (PPEAU) y es que no está pensada para articularse con herramientas de prospección, sino como un análisis y evaluación puntual para un determinado momento, originando respuestas reduccionistas a la complejidad de la temática. “Contar con información certera de lo planificado por otras áreas del Estado, que tienen influencia directa en la localización adecuada de viviendas sociales, es fundamental y debería formar parte de la planilla PPEAU” indicó.
Resaltó que la metodología desarrollada fue aplicada a la localidad de Fontana pero es transferible a cualquier otro territorio. “Demostró ser una herramienta óptima para identificar la aptitud de suelos para destinarlo a proyectos para viviendas sociales”. Reiteró que el modelo especificado puede mejorarse en función de nuevos objetivos o información ampliada, como ser agregar la variable de valor inmobiliario del suelo, que constituye una variable de gran incidencia para determinar o no la compra de un predio para viviendas sociales.
Para la arquitecta Ebel, la propuesta desarrollada con su trabajo podría ser utilizada en IPDUV para mejorar procedimientos de evaluación de localizaciones para viviendas sociales, pero también podría configurar una fuente de información para la planificación municipal y para otros organismos del Estado con acción territorial.
Recordó que en el IPDUV el área de “Gerencia de Desarrollo Urbano” tiene a su cargo la evaluación y eventualmente el otorgamiento de la aptitud física, dominial y de localización de los terrenos propuestos por diversos actores para la ejecución de nuevas viviendas sociales. Esta tarea históricamente se desarrolló a través de la visita al terreno (análisis físico y de localización) y el análisis en gabinete de la información dominial, obtenida del Registro de la Propiedad Inmueble.
Fuente: Departamento de Comunicación Institucional del Rectorado de la Universidad Nacional del Nordeste.
