A tres años de la Ley de Alquileres, cómo está el mercado inmobiliario y por qué es casi imposible conseguir una vivienda

Este 30 de junio se vencen los primeros contratos con la normativa vigente y despierta dudas lo que va a pasar en un marco de falta de departamentos.

Los alquileres otra vez en el centro de la polémica: los aumentos desmedidos y la falta de oferta.
Los alquileres otra vez en el centro de la polémica: los aumentos desmedidos y la falta de oferta. Foto: Castillo Pedro

Conseguir un departamento en alguna de las grandes ciudades es una misión imposible y más si nos enfocamos en los alquileres. La situación actual es cada vez más crítica en medio de los pedidos por modificar la actual normativa y los exorbitantes precios que se encuentran en los diferentes sitios.

Por ejemplo, actualmente para conseguir un departamento en la Ciudad de Buenos Aires, los precios que se publican en los diferentes buscadores en línea son en dólares. Si bien varían, entre las zonas más buscadas como Belgrano, Núñez o Recoleta, se pueden encontrar precios de U$S 600 para arriba.

El alquiler de un 2 ambientes en la ciudad se ubica en $ 158.328 por mes.
El alquiler de un 2 ambientes en la ciudad se ubica en $ 158.328 por mes. Foto: Pedro Castillo

Además, en julio se prevé un aumento del 104,4% según el Índice de Contratos de Locación (ICL) que regula el Banco Central. Es decir, quien paga un departamento actualmente $75.000 pasará a pagar unos $153.300 sumado a las expensas que vuelven a subir este mes.

Sumado a los exorbitantes precios que se pueden encontrar en diferentes buscadores en línea, hay que agregar que la oferta es muy baja, por no decir casi nula. En ese sentido, las pocas propiedades manifestadas en pesos suelen tener una duración de exposición muy baja, y según especialistas en la materia, en los principales portales de alquileres se exponen y en menos de 24 horas ya están reservadas.

“Actualmente, vemos una caída del 17% en la oferta de inmuebles en alquiler en el último año en CABA. La situación socioeconómica del país, la Ley de Alquileres, la pandemia y la baja rentabilidad llevó a muchos propietarios a retirar su inmueble del alquiler y volcarlo a la venta por la falta de previsibilidad que genera”, señaló Leandro Molina, director comercial de ZonaProp, a Vía País.

También cabe aclarar que en junio se registró un alza en los precios de los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires del 11,2% para quienes buscan un nuevo departamento. De esta forma, en el primer semestre del año, los precios subieron un 70,4%, casi el doble del incremento registrado en 2022 (37,7%).

“Los barrios más demandados para alquilar en AMBA son Palermo (12.3%), Caballito (10,4%), Belgrano (8,7%), Lomas de Zamora (6,5%) en la zona sur, Vicente López (5,8%) en zona norte y La Matanza (5,7%) en zona oeste”, explicó Molina.

En el AMBA, la zona norte también registró fuertes subas en lo que va del año. De hecho, hasta mayo, los alquileres subieron un 40,7%, apenas debajo de la inflación. Mientras que en el sur y el oeste del Gran Buenos Aires las subas fueron 42.7%.

Desde junio de 2020, antes de que comenzara a regir la nueva ley, el aumento en los precios de alquiler en CABA fue del 525%. El mercado locativo aún se encuentra a la espera de entender qué sucederá respecto al debate acerca de las modificaciones que puede llegar a tener la Ley de Alquileres vigente”, señaló Molina.

Es decir, los precios de los alquileres se dispararon fuertemente en medio de la pandemia y con una normativa que tuvo el rechazo de las inmobiliarias, dejando por momentos a los inquilinos sin ofertas y teniendo que acceder a contratos por fuera de la legislación para tener una vivienda.

Los departamentos dejan de estar disponibles para todos y se vuelcan a los alquileres temporales.
Los departamentos dejan de estar disponibles para todos y se vuelcan a los alquileres temporales. Foto: LVI

Otro de los problemas que también atenta contra quienes buscan una casa es lo que pasa con los alquileres temporales, ya que ofrecen otra paga y otra disponibilidad para los propietarios. Por un lado, ingresos en dólares, pese a que tengan que mantenerlo amueblados y pagando las tarifas. Mientras que también pueden disponer de la vivienda sin la necesidad de esperar tres años.

“La celeridad respecto a la resolución de la Ley de Alquileres es clave, ya que la incertidumbre respecto a las nuevas medidas que puedan llegar a ser tomadas impacta negativamente en el sector”, agregó.

Cuáles son los puntos que generan más polémica en la Ley de Alquileres

En el momento de su discusión, la Ley de Alquileres que está vigente en la actualidad tuvo amplio consenso legislativo: fue aprobada por la Cámara de Diputados en noviembre de 2019, durante el gobierno de Mauricio Macri, y terminó siendo sancionada por el Senado en junio de 2020, durante la gestión de Alberto Fernández.

Sin embargo, la nueva reglamentación (que aún está vigente) provocó subas por encima de la inflación y una menor cantidad de propiedades disponibles para alquilar. Hoy tiene una importante discusión sobre qué puntos son los polémicos en la reglamentación:

  • La duración de los contratos: según estipula la reglamentación, mínimo legal de tu contrato debe ser por tres años. Esto da previsibilidad a los inquilinos que se aseguran la permanencia en el inmueble en ese lapso, aunque los propietarios no podrían disponer del mismo para vender, por ejemplo.
  • Los contratos se ajustan anualmente: este es uno de los puntos más polémicos de la ley, en un país que tiene una inflación interanual de tres dígitos. Esto hace que los valores de los contratos se dupliquen o más cuando llega la renovación, por lo que tiene un fuerte impacto sobre la vida de los inquilinos que deben disponer de más pesos para pagar el nuevo contrato.
Los puntos polémicos de la ley de alquileres que los propietarios buscan cambiar.
Los puntos polémicos de la ley de alquileres que los propietarios buscan cambiar.
  • Inscripción de los contratos en la AFIP: este punto afecta a los locadores poniendo aún más presión fiscal ya que en caso de no hacerlo ellos mismo, el contrato puede ser ingresado por el inquilino. Esto generó polémica, porque los locadores prefieren hacerlo sin formalizar el contrato ante el ente.
  • El depósito de ingreso: este es otro de los puntos que benefició a los inquilinos, debido a que bajó el precio de ingreso a la propiedad, con el pedido de que solo deben depositar un mes como anticipo. Antes, se llegaban a pedir hasta tres meses por anticipado.
  • El reparto de gastos entre locatario y locador:
    • El locatario debe pagar los gastos asociados al usufructo: las facturas de luz y gas, el pago destinado al personal de mantenimiento, entre otros. Además, puede hacer reparaciones (con previo aviso al propietario) y descontarlas del alquiler.
    • El locador debe hacerse cargo de reparar el deterioro del inmueble originado por cualquier causa no imputable al inquilino. En cambio, las expensas extraordinarias, que no hagan al uso de la propiedad, deberán correr por cuenta del propietario.