Ezequiel Alippe
A menos de tres horas de Buenos Aires y tan solo a 200 kilómetros de distancia (la mitad que hay a Mar del Plata), Montevideo surge como una opción distinta, un mercado que no es tan aprovechado por los argentinos, pero dada la coyuntura actual económica, quizá termina siendo una alternativa distinta de lo que conocemos habitualmente.
“Hoy, el 80% de las personas son inversores, y de esos, entre el 10% y el 15% son argentinos”, cuenta el arquitecto Fabián Kopel, CEO de Kopel Sánchez, desarrolladora que desde el 2001 se encuentra integrando todos los procesos del desarrollo inmobiliario en Montevideo y alrededores y cuenta con más de 1.100 departamentos construidos y más de 30 proyectos entre realizados y por realizar.
La inédita situación del mercado inmobiliario en Argentina
Según lo planteado por Rodrigo Lejtman, economista de la firma Zonaprop, lo que sucede en la actualidad es una situación inédita del mercado inmobiliario, dado que los precios de venta de los inmuebles bajaron a valores del 2015 pero, pese a los precios exorbitantes en los alquileres, las personas siguen priorizando este tipo de transacciones.
Incluso, en nuestro país se percibe una tendencia a la baja en cuanto a los valores de los inmuebles, pero “el piso aún no lo vemos”, afirma Lejtman. Y agrega el dato que existe un 40% de caída de los valores en términos reales.
Frente a esta situación es donde se produce la doble “vara” de considerar como una oportunidad la inversión en el mercado inmobiliario argentino, debido a que los valores de venta estarían remontándose a costos de hace ocho años. Sin embargo, allí es donde aparece el mercado uruguayo como una alternativa, y termina dando vuelta la ecuación.
Uruguay: oportunidad de inversión cruzando el “charco”
Hoy, para quien cuenta con el capital, el mercado uruguayo suena tentador para invertir. ¿Las razones principales?: un mercado en franca expansión, con altísima demanda.
Hasta allí, quizá la “zanahoria” podría no resultar tan tentadora como para hacer toda la logística que implicaría poner dinero en otro país. Pero surge una alternativa distinta, la cual da por finalizada la discusión con una clara y rotunda victoria para el país oriental: la aparición de los dólares.
A diferencia de Argentina, en Uruguay se pueden ofrecer contratos de alquileres en moneda dólar. Si bien en nuestro país existe la modalidad de cobrar en billete norteamericano los nuevos contratos de arrendamiento, lo cierto es que es ilegal formalizar este tipo de vínculos a largo plazo.
En Argentina solo es legal hacer contratos temporales en dólares. La modalidad de constituir un vínculo entre propietario e inquilino con este tipo de divisa a largo plazo resulta ilegal (por eso se ofrecen temporarios y se renuevan cada equis cantidad de tiempo).
En Uruguay esto no sucede. Y además, como frutilla del postre, los valores en dólares para la renta son elevados (del orden de los U$S700 u U$S800 mensuales para monoambientes en algunos casos).
En términos de venta de inmuebles, el metro cuadrado cuesta en promedio U$S 2.000. De aquí se desprende que los departamentos puedan valer:
- Monoambiente aproximadamente U$S 90.000.
- Dos ambientes aproximadamente U$S 120.000.
- Tres ambientes aproximadamente U$S 150.000.
El “boom” del mercado uruguayo con la Ley de Vivienda Promovida
Según expresan tanto Fabián Kopel como Sebastián Sánchez, socios de la desarrolladora Kopel Sánchez, en Montevideo “por 40 años no se habían construido edificios”.
¿Qué fue lo que sucedió en el país vecino para que cambiase esa tendencia y desde hace unos años a la fecha exista un “boom” de proyectos y edificaciones?: la ley de exenciones impositivas, conocida como Ley de Vivienda Promovida.
Esta ley (que no entiende de signo político y traspasa a todos los gobiernos por igual) permite invertir en una propiedad con una alta rentabilidad y exenciones impositivas durante el lapso de 10 años.
Esto le facilita a Uruguay para que tenga rentabilidades de sus alquileres del orden del 5% mientras que los números se elevan al 10% ó más si refiere a desarrollos inmobiliarios.
Pero el análisis de las cifras también puede darnos una idea un poco más acabada de cuáles son las diferencias de invertir en Uruguay si se lo compara con Argentina. Hoy nuestro país tiene un Riesgo País superior a los 2.100 puntos, mientras que Uruguay ostenta una cifra casi 20 veces menor, apenas superando a los 120 puntos.
Sumado a eso, un cambio del peso uruguayo (al momento de escribir esta nota) que parece ilusorio si se lo compara con nuestro dólar “blue”: U$S 1 = $ 38 uruguayos (aproximadamente). Y ni que hablar de los niveles inflacionarios que se mantienen por debajo de los dos dígitos desde hace 20 años en Uruguay.
Desde el punto de vista inversor, toda esta coyuntura ofrece un panorama favorable para quien desea invertir. Si además se le suma el aliciente de la Ley de Vivienda Promovida, más que el puntapié inicial, prácticamente se termina haciendo un gol desde el punto de vista de los negocios.
La normativa ofrece incentivos para la construcción a través de la exoneración de impuestos, tales como el IVA, el Impuesto al Patrimonio, el Impuesto a las Rentas de Personas Físicas y el Impuesto a las Rentas de las Actividades Económicas. Y esto se da por el lapso de 10 años, tanto para el inversor/desarrollador, como para aquellos que adquieren una vivienda y luego la utilizan para arrendamiento.
Ley de Vivienda Promovida: crecimiento y rentabilidad sostenida
Desde su sanción en el año 2011, ya se llevan construidos más de 2.000 departamentos en Montevideo, y el 10% de ellos por la desarrolladora Kopel Sánchez.
Un detalle a tener presente es que esta ley incentiva el desarrollo inmobiliario en aquellas zonas de la ciudad que no estaban tan explotadas o en las que hacía tiempo no se invertía. Por lo tanto, la zona cercana al balneario, Pocitos, Punta Carretas, entre otras, no entran dentro de esta exención impositiva para construir.
Junto con Montevideo, la ciudad de Canelones también se presenta como un lugar permitido e idóneo para la ley, mientras que Maldonado es la tercera ciudad de Uruguay más explotada por ella.
En términos de rentabilidad, la Ley de Vivienda Promovida permite que los departamentos en alquiler ofrezcan valores de entre el 4% y el 6% anual y en dólares. En cuanto a desarrollos inmobiliarios, del orden del 10% también anual y en dólares.
Un dato a tener muy presente es su ley de alquileres: en Uruguay, al ser legales los contratos en dólares, las partes (dueño-inquilino) pactan el valor del alquiler, y negocian sin intermediarios, al igual que los eventuales ajustes.