La Defensoría del Pueblo informó que en las últimas semanas se incrementaron las denuncias inquilinos por presuntas irregularidades y/o estafas asociadas al alquiler de propiedades. Es por eso que difundió un instructivo despejando dudas y ofreciendo consejos y recomendaciones a tener en cuenta.
¿El contrato de locación requiere de alguna formalidad?
El contrato de locación debe ser hecho por escrito. Esta regla se aplica también a sus prórrogas y modificaciones.
¿Qué pasa si fallece el propietario o éste resuelve vender el inmueble?
El contrato persiste hasta su finalización, salvo que las partes hayan pactado lo contrario.
¿Cuáles son las obligaciones que no se pueden exigir al locatario y son nulas en caso de que se impongan?
Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario: el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado el pago de valor llave o equivalentes.
¿Cuáles son las obligaciones a cargo del locador?
El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro originado en su calidad o defecto, en su propia culpa, o en la de sus dependientes o en hechos de terceros o caso fortuito.
¿Cuáles son las mejoras que están a cargo del locatario?
Aquellas que son de mero mantenimiento. Si es urgente realizar reparaciones necesarias puede efectuarlas a costa del locador dándole aviso previo.
¿Existe un plazo mínimo para el contrato de locación de inmuebles?
Si, el plazo mínimo es de 2 años. Si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal. Se puede determinar expresamente en el contrato un plazo mayor, que no puede superar los 20 años para fines habitacionales y 50 años para otros destinos.
¿Se puede prohibir el ingreso a personas por algún tipo de incapacidad?
No. Para cualquier tipo de locación inmobiliaria resulta nula la cláusula que impide el ingreso, o excluye del inmueble alquilado, cualquiera sea su destino, a una persona incapaz o con capacidad restringida que se encuentre bajo la guarda, asistencia o representación del locatario o sublocatario, aunque éste no habite el inmueble.
¿El locatario puede resolver anticipadamente el contrato sin justa causa?
Si. El Locatario puede resolver anticipadamente el contrato sin causa bajo las siguientes condiciones: si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador.
Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso.
¿Qué debe pagar el locatario?
El locatario tiene a su cargo el pago del canon estipulado y de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada (servicios, impuestos derivados del ejercicio de actividad comercial, etc). No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa (expensas, impuesto inmobiliario, etc.) salvo pacto en contrario.
¿Se puede consagrar algún mecanismo de indexación del canon de lo locación?
En los contratos de locación está prohibida la indexación. No obstante, es legal pactar aumentos para futuro dentro del plazo de vigencia del contrato de alquiler. Es uso y costumbre que para el segundo año de locación se prevea un aumento. Algunos contratos también prevén este aumento cada 6 meses.