Camila Charris Pérez
Bajo la frase “Murió la ley de alquileres” se han hecho virales varias noticias que aseguran que un inquilino podría llegar a ser el propietario de una propiedad en caso de vivir una cierta cantidad de años. Esta hipótesis no es nueva, en realidad se ha convertido en un mito con el tiempo. Pero, ¿qué tan real es esta información?
Tomando como ejemplo un artículo que se hizo viral hace un par de semanas de un medio, el usuario @legales.argentina en Instagram hizo un video para explicar esta situación y despejar esta famosa duda.
¿Si alquilo más de cinco años puedo ser dueño de la propiedad sin comprarla?
Según explica el especialista en derecho, esta teoría surge por la mala interpretación de la usucapión. En Argentina, esta se encuentra regulada en el Artículo 1897 del Código Civil y Comercial de la Nación Argentina
Por esa razón es importante entender qué es este instrumento jurídico y en qué casos corresponde.
Qué es la usucapión
La usucapión, también conocida como prescripción adquisitiva de dominio, es una figura jurídica que permite a una persona adquirir la propiedad de un bien (generalmente un inmueble) a través de la posesión continuada y pública durante un período de tiempo establecido por la ley.
En esencia, se basa en la idea de que si una persona se comporta como dueña de un bien por un largo tiempo, y el verdadero propietario no reclama su derecho, se consolida la situación de hecho y el poseedor adquiere legalmente la propiedad. Es una forma de otorgar seguridad jurídica a las relaciones sobre los bienes.
Para que la usucapión sea válida, deben cumplirse ciertos requisitos esenciales que varían según el tipo de usucapión:
- Posesión a título de dueño: El poseedor debe actuar como si fuera el verdadero propietario del bien, con la intención de someterlo al ejercicio de un derecho de propiedad (conocido como animus domini).
- Posesión pública u ostensible: La posesión no debe ser clandestina. Debe ser visible y conocida por terceros, especialmente por el verdadero propietario y la comunidad.
- Posesión pacífica: La posesión no debe haberse adquirido o mantenido por la fuerza o la violencia.
- Posesión continua e ininterrumpida: La posesión debe ser constante y no haber sufrido interrupciones significativas.
Es importante entender que según el artículo 1902 del Código Civil, el justo título es aquel que pretende transmitir derechos reales que se ejercen por la posesión, y está dotado de las formalidades necesarias que exige la ley, cuando quien lo otorga no goza de la capacidad necesaria para hacerlo, o no está legitimado a ese efecto. Importa la apariencia de legitimidad. Por su parte, la buena fe implica no conocer ni haber podido conocer la falta de derecho a la posesión. Para las cosas registrables, esta buena fe requiere un examen de la documentación y de las constancias registrables. No es tan sencillo llegar a esto.
Tipos de Usucapión y Plazos (en el derecho argentino):
El Código Civil y Comercial de la Nación Argentina distingue dos tipos de usucapión:
Usucapión Larga (o extraordinaria):
- Plazo: 20 años.
- Requisitos: Solo se exige la posesión con los caracteres mencionados (pública, pacífica y continua) durante el plazo de 20 años. No se necesita justo título ni buena fe.
Usucapión Corta (o breve):
- Plazo: 10 años para inmuebles.
- Requisitos: Además de la posesión, se requiere la existencia de un justo título (un documento que, aunque defectuoso, sería suficiente para transferir la propiedad si el transmitente fuera el dueño) y buena fe (la creencia del poseedor de que es el legítimo propietario, sin conocer el defecto del título).