Florencia Orzanco
La Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) reglamentó este jueves el régimen de registro de contratos de alquiler de inmuebles previsto en la Ley 27.551, que rige desde julio de 2020. La ley establece que el locador o propietario de un inmueble tiene la obligación de registrar los contratos que firma con sus inquilinos.
“La herramienta permitirá obtener información relevante para verificar el cumplimiento de las obligaciones fiscales de los sujetos intervinientes en distintas operaciones”, puntualizó la AFIP en un comunicado.
La Resolución General N° 4933, publicada en el Boletín Oficial, da forma a lo dispuesto por el artículo 16 de la ley N° 27.551. Aquellos contribuyentes que asuman el carácter de locadores o arrendadores en los contratos quedan obligados a la registración de la operación.
A continuación, 15 claves a tener en cuenta para registrar los contratos:
1. Cuánto tiempo hay para registrar el contrato
Los contratos de locación o arrendamiento deben ser registrados ante la AFIP dentro de los 15 días corridos posteriores a su celebración.
“No obstante, dado que la Resolución General (AFIP) 4933 entrará en vigencia a partir del 1 de marzo de 2021, se establece un plazo excepcional para efectuar la registración”, detalló Sebastián M. Domínguez, socio de SDC Asesores Tributarios.
De esta manera, podrán registrarse hasta el 15 de abril de 2021 los siguientes contratos:
- los celebrados a partir del día 1 de julio de 2020 y que continúen vigentes al 1 de marzo de 2021.
- Los contratos celebrados entre el 1 y el 31 de marzo de 2021 inclusive.
2. Qué contratos deben declararse
Se deben registrar los contratos celebrados -por cuenta propia o por cuenta y orden de terceros- correspondientes a las operaciones económicas que se indican a continuación, incluidos los celebrados electrónicamente mediante la utilización de plataformas digitales y/o aplicaciones móviles destinadas a tal fin:
- locaciones de bienes inmuebles urbanos, así como las sublocaciones, cualquiera sea la denominación dada a los respectivos contratos.
- arrendamientos sobre bienes inmuebles rurales, así como los subarriendos, con prescindencia de la modalidad o denominación que se le otorgue.
- locaciones temporarias de inmuebles -urbanos o rurales- con fines turísticos, de descanso o similares.
- locaciones de espacios o superficies fijas o móviles -exclusivas o no- delimitados dentro de bienes inmuebles -como por ejemplo locales comerciales y/o “stands” en supermercados, hipermercados, shoppings, centros, paseos o galerías de compras, complejos, centros o “polos” gastronómicos, culturales, complejos comerciales no convencionales, ferias, mercados, centros de convenciones, multieventos o similares, terrazas, sótanos, azoteas, etc.-, cualquiera sea la denominación dada a los respectivos contratos.
3. Quiénes deben registrar los contratos
Las personas humanas, sucesiones indivisas y personas jurídicas cualquiera sea la forma que adopten, que asuman el carácter de locadores, arrendadores, sublocadores o subarrendadores, en los contratos celebrados, están obligados a la registración del contrato.
En el caso de inmuebles que pertenezcan a sujetos residentes en el exterior, la obligación de registro estará a cargo de sus representantes en el país, cualquiera sea la modalidad de la representación.
4. ¿Hay excluidos de cumplir con la registración del contrato?
Sí. Cuando en los contratos celebrados, las partes sean exclusivamente el Estado nacional, los Estados provinciales, el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires o los municipios, sus respectivas reparticiones, entes centralizados o descentralizados, excluidos las entidades y organismos comprendidos en el artículo 1° de la Ley N° 22.016 y sus modificaciones, los locadores, arrendadores, sublocadores o subarrendadores quedarán eximidos de la obligación de registración.
5. ¿Los intermediarios -inmobiliarias- pueden registrar los contratos?
Los intermediarios, por ejemplo las inmobiliarias, no tienen obligación de registrar los contratos de alquiler de inmuebles. Sin embargo, podrán hacerlo en representación de los locadores o arrendadores. En estos casos la registración implicará:
- que el locador, arrendador, sublocador o subarrendador quedará exceptuado de registrar el contrato.
- que el intermediario confirma la participación en la operaciones económica.
6. ¿Todos los condóminos deben registrar el contrato?
Cuando el locador sea un condominio, la registración del contrato por parte de cualquiera de los condóminos libera de la obligación al condominio y a los restantes condóminos. “Para que se produzca esa liberación se debe haber informado a la totalidad de sus integrantes del condominio”, detalló Domínguez.
7. ¿Cómo se registran los contratos de alquiler ante la AFIP?
Los contratos se deben registrar a través del servicio “Registro de Locaciones de Inmuebles - RELI - CONTRIBUYENTE” al que se accede con clave fiscal.
8. ¿Deben informarse las modificaciones a los contratos registrados?
Sí. Las modificaciones de los contratos registrados deben ser informadas dentro de los 15 días corridos posteriores de producidas.
9. ¿Pueden los locatarios o arrendatarios informar los contratos?
Sí. Los locatarios o arrendatarios pueden informar los contratos a la AFIP a través de la opción “Declaración de Contratos” del servicio “Registro de Locaciones de Inmuebles - RELI - CONTRIBUYENTE”.
10. Cuál es el plazo que tienen los locatarios para informar los contratos
Los locatarios o arrendatarios pueden informar los contratos hasta transcurridos 6 meses posteriores a la fecha de finalización del contrato en cuestión.
11. Cómo deben informar los jueces la existencia de los contratos en los casos de inicio de acciones judiciales
Cuando se inicien acciones judiciales a causa de la ejecución de un contrato de locación, previo a correr traslado de la demanda, el juez debe informar a la AFIP sobre la existencia del contrato, a través del módulo “Comunicaciones Judiciales” del servicio “Registro de Locaciones de Inmuebles - RELI - JUZGADOS”.
12. Cómo se informan los contratos celebrados en moneda extranjera
Las operaciones realizadas en moneda extranjera deberán informarse en moneda de curso legal considerando el tipo de cambio vendedor del Banco de la Nación Argentina -para la moneda en cuestión-, vigente al cierre del día hábil inmediato anterior al de la celebración del contrato.
13. Cómo se pueden consultar los contratos registrados
Los locadores, arrendadores, sublocadores o subarrendadores, los intermediarios y los locatarios o arrendatarios, pueden consultar los contratos registrados. Para ello, deben acceder a la opción “Consultas de contratos” del servicio “Registro de Locaciones de Inmuebles - RELI - CONTRIBUYENTE”, seleccionando la opción correspondiente.
Los locatarios o arrendatarios podrán aceptar la información de los contratos registrados por los locadores, arrendadores o intermediarios, o en su caso, hacer las observaciones pertinentes.
14. ¿Se debe cumplir también con el régimen de información de la RG 3285?
No. Los sujetos obligados a registrar los contratos de alquiler o arrendamiento de inmuebles están exceptuados de las obligaciones establecidas en el régimen de información previsto por la Resolución General (AFIP) 3.285, por las operaciones vinculadas a los contratos de locación celebrados.
Esa resolución establece un régimen de información respecto de toda operación económica, cualquiera sea su naturaleza, aún a título gratuito, concertada entre residentes en el país y quienes actúen en carácter de representantes de sujetos o entes del exterior.
15. ¿Se debe cumplir también con la registración de los contratos en el Sistema de Información Simplificado Agrícola (SISA)?
Sí, se deben declarar los contratos a través del Sistema de Información Simplificado Agrícola (SISA), implementado por la Resolución General Conjunta 4.248 del Ministerio de Agricultura, del Servicio Nacional de Sanidad y Calidad Agroalimentaria, del Instituto Nacional de Semillas y de la AFIP.